陕西拟设“物业管理委员会”制度 公共收益属业主所有

美丽兴平

9月27日，省十三届人大常委会第22次会议听取和审议《陕西省物业服务管理条例(修订草案修改稿)》，修订草案修改稿新增了“物业管理委员会”制度，同时对高空抛物、堵塞消防通道等行为作出了处罚规定。
新增“物业管理委员会”制度 推动成立业委会
会上，省人大法制委员会主任委员何少林作了关于《陕西省物业管理条例(修订草案)》修改情况的汇报。
何少林说，省十三届人大常委会第14次会议对《陕西省物业管理条例(修订草案)》进行了初审。为了做好条例修改工作，常委会进行立法调研，并设计调查问卷通过网络、小区发放等形式向社会公开征集意见。根据全省问卷调查数据统计，75%的小区没有成立业主大会或者业主委员会。由此导致业主对物业服务管理活动的决定权不能真正得以落实，物业服务合同双方平等地位难以保证。据此，依照民法典有关规定及中央关于加强和改进社区治理有关文件精神，参考其他省份的相关做法，并结合我省实际，修订草案修改稿构建了“物业管理委员会”的制度。
根据规定，物业管理委员会是业主大会、业主委员会成立之前的过渡性临时机构，由街道办事处或者乡(镇)人民政府、社区党组织负责组建。物业管理委员会组织业主共同决定物业服务区域内的事项，代行本条例规定的业主委员会的职责，推动符合条件的物业服务区域成立业主大会、选举产生业主委员会。
物业管理委员会由街道办事处或者乡(镇)人民政府代表、居民委员会或者村民委员会代表、社区党组织代表和业主代表等七人以上单数组成，其中业主代表不少于物业管理委员会委员人数的二分之一。物业管理委员会主任由居民委员会或村民委员会代表担任，副主任由业主代表推选。
物业管理委员会的任期一般不超过两年。期满仍未成立开业主大会并选举业主委员会的，由街道办事处或者乡(镇)人民政府重新组建物业管理委员会。
高空抛物未造成损害后果的
处五百元以上五千元以下罚款
修订草案修改稿对物业服务区域内的禁止行为做出了规定：未经有利害关系的业主一致同意，擅自将住宅改变为经营性用房;侵占绿地，毁坏花草树木;任意倾倒垃圾、堆放杂物、高空抛物;饲养动物，干扰他人正常生活的;产生超过规定标准的噪音等。
对于任意倾倒垃圾、堆放杂物，占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道，或者损坏消防设施的，由应急管理部门责令其按期改正，逾期拒不改正的，强制执行，所需费用由违法行为人承担，并对单位处五千元以上五万元以下罚款，对个人处前五百元的罚款;占用、堵塞、封闭其他共有部分的，由城市管理综合执法部门给予警告并责令限期改正，逾期拒不改正的，对单位处二千元以上二万元以下罚款，对个人处二百元以上五佰元以下罚款。
对于高空抛物的，没有造成损害后果的，由公安机关予以警告，处五百元以上五千元以下的罚款;造成损害后果的，依法承担民事责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
物业代收水电费不得向业主收取手续费
占用共有道路是否收取停车费由业主共同决定
修订草案修改稿规定，物业服务收费应当遵循公平、合理、质价相符的原则，依照有关规定分别实行政府指导价和市场调节价。
供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位，实行抄表到户的，应当向最终用户收取有关费用，并依法承担除分户终端计量装置以外的管线及相关设施设备的维修、养护、更新等责任，且相关费用不得计入物业服务成本。未实行抄表到户的，总表与分表之间的正常损耗，可计入物业服务成本。不得在物业费之外再收取相关费用，各地可根据实际情况制定核算办法。
物业服务人员接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
占用物业服务区域内业主共有道路、场地停放机动车辆的，由业主共同决定是否收取场地占用费、收取标准和用途等。决定收取机动车辆场地占用费的，收取的场地占用费属于全体业主共有，业主委员会或者物业管理委员会可以委托物业服务人代为收取。
物业服务用房应配置独立的水电计量器具
物业服务人应当建立保存物业服务档案
修订草案修改稿规定，新建物业服务区域内，建设单位应当按照规定配置物业服务用房，对物业服务用房配置独立的水、电等计量器具。物业服务用房属于全体业主共有，并依法办理产权登记。建设单位、物业服务人、业主委员会或者物业管理委员会不得将物业服务用房转让或改作他用。
建设单位在申请商品房预售许可证和办理所有权初始登记时，应当提供物业服务用房面积和位置，并在商品房预售或者销售时予以公示。设区的市、县(市、区)不动产登记机构应当在不动产登记薄中注明物业服务用房面积和位置，业主有权查询。
修订草案修改稿同时规定，物业服务人应当建立和保存与业主权益相关的下列物业服务档案和资料：小区共有部分经营管理档案;小区监控系统、电梯、水泵等共有部分、共有设施设备档案及其管理、运行、维修、养护记录;水箱清洗记录及水箱水质检测报告;住宅装饰装修管理资料;业主名册;签订的供水、供电、垃圾清运等书面协议。
公共收益属业主共有
可聘请专业机构对公共收益进行审计
修订草案修改稿规定，建设单位、物业服务人利用物业服务区域内共有部分、公用设施设备进行经营的，所得收益在扣除合力成本之后，属于业主共有，任何单位和个人不得擅自挪用和侵占。
物业服务人提供服务管理的，可以按约定收取一定服务管理费用。
建设单位、前期物业服务人利用共有部分、公共设施设备进行经营的收益主要用于补充维修资金。应当按季度补充维修资金，补充比例应当高于经营收益的百分之五十。
经营所得应当单独分类列账，独立核算，每半年公布一次经营所得收支情况，并接受业主监督。
业主委员会或者物业管理委员会可以聘请专业机构对公共收益的收支情况进行审计。审计结果应当向全体业主公告，审计费用从公共收益中支出。
鼓励社会力量参与老旧小区改造和服务
业主可自选管理模式
修订草案修改稿规定，鼓励社会力量参与老旧小区的改造和服务。老旧小区改造后，可选择采用物业服务人服务管理、居民自主管理和社区党组织、居民委员会或村民委员会协同管理等模式。
鼓励符合条件的社区党组织成员、居民委员会或者村民委员会委员通过法定程序兼任业主委员会委员，发挥模范带头作用。
记者 赵瑞利